Estromissione agevolata degli immobili strumentali — Legge di Bilancio 2026

1. Premessa normativa

La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (art. 1, commi 35-41) ha riaperto, dal 1° gennaio 2026, l'estromissione agevolata degli immobili strumentali dal patrimonio dell'impresa individuale, con imposta sostitutiva dell'8%.

L'operazione consente il passaggio dell'immobile dalla sfera imprenditoriale a quella privata, con effetto retroattivo al 1° gennaio 2026, a fronte dell'esercizio dell'opzione entro il 31 maggio 2026.

2. Soggetti interessati ed esclusioni

Rivolta agli imprenditori individuali che rivestivano tale qualifica al 30 settembre 2025 e l'hanno conservata fino al 1° gennaio 2026. Rientrano anche l'erede che ha proseguito l'attività e il donatario dell'azienda.

Sono esclusi: professionisti e studi associati, enti non commerciali, e chi ha concesso in affitto l'unica azienda prima del 1° gennaio 2026.

3. Immobili agevolabili

• Strumentali per natura (gruppi catastali B, C, D, E, A/10), anche se locati o in comodato;
• Strumentali per destinazione, usati in via esclusiva per l'attività, purché indicati nell'inventario o nel registro dei beni ammortizzabili.

Sono esclusi gli immobili merce, gli immobili 'patrimonio' (ex art. 90 TUIR), quelli in leasing non riscattati al 30/09/2025 e quelli a uso promiscuo.

4. Determinazione della plusvalenza

Plusvalenza = Valore normale dell'immobile − Costo fiscalmente riconosciuto

Il valore normale può assumersi anche come valore catastale, applicando alla rendita i moltiplicatori art. 52 TUR: 63 (A/10 e D), 42,84 (C/1 ed E), 176,4 (B), 126 (altri fabbricati).

5. Imposta sostitutiva e versamento

Imposta sostitutiva dell'8% ai fini IRPEF e IRAP, versata in due rate:

• 60% entro il 30 novembre 2026;
• 40% entro il 30 giugno 2027.

Versamento con modello F24, codice tributo 1127, con possibilità di compensazione orizzontale.

6. Esercizio dell'opzione

Entro il 31 maggio 2026 mediante comportamento concludente (annotazione sul libro giornale o sul registro dei beni ammortizzabili), con effetto retroattivo al 1° gennaio 2026.

7. Adempimenti dichiarativi

Perfezionamento con la compilazione del quadro RQ del modello Redditi 2027 (righi RQ81 e RQ82). L'omessa compilazione è sanabile con dichiarazione integrativa entro 90 giorni.

8. Profili IVA

L'estromissione configura un'operazione di autoconsumo, documentata con autofattura elettronica (codice TD27) entro il 31 maggio 2026. Non è soggetta a imposta di registro né a imposte ipotecarie e catastali.

9. Valutazioni di convenienza

Particolarmente conveniente per immobili fortemente ammortizzati (la plusvalenza, altrimenti soggetta a IRPEF fino al 43%, è cristallizzata all'8%) e per imprenditori prossimi alla cessazione dell'attività.

10. Conclusioni

Gli imprenditori individuali con immobili strumentali sono chiamati, entro il 31 maggio 2026, a valutare presupposti, plusvalenza potenziale, effetti IVA e prospettive di medio periodo. Un'analisi preventiva consente di cogliere l'opportunità a condizioni agevolate.